감정평가란 부동산 , 동산을 포함한 토지, 건물, 항공기, 선박, 유가증권 등 이와 같은 유무형의 재산에 대한 경제적 가치를 판정하며, 그 가치를 가액으로 표기하는 작업을 가리킵니다. 자격증 취득 후 감정평가법인 및 감정평가 사무소를 관리 감독하는 등 기관, 기업체의 부동산 관련 업체 쪽으로도 활동이 가능합니다.
감정평가 시장은 IMF 이전에는 약 2000억 원 정도의 규모였으나 최근의 급변하는 부동산 환경으로 인해 감정평가업의 전망은 밝을 것으로 예상됩니다.
감정평가사
감정평가사 정보 및 응시조건
부동산 시장에서 공인중개사가 거래의 전문가라면, 감정평가사는 가치의 전문가라고 불립니다. 공인중개사는 본인의 구역에 대해 부동산 가격을 잘 파악하고 있어야 하며 감정평가사가 평가 업무를 수행할 대상 건물 인근 공인중개사에게 호가를 조사하기도 합니다.
감정평가사는 한국산업인력공단에서 경제적 가치 감정 전문 인력 양성을 위해 제정된 자격제도입니다.
해당 자격증은 유효기간이 없고 평생자격증이며 다만 감정평가사의 영어 점수는 유효기간이 존재하기 때문에 시험성적 유효 기간을 확인하시길 바랍니다.
감정평가사는 응시자격에는 제한이 없지만 결격 사유는 있습니다. 아래의 7가지 항목 중 하나라도 해당이 되면 응시하실 수 없으므로 잘 읽어보시고 확인하시기 바랍니다.
1. 미성년자 또는 피성년후견인, 피 한정 후견인
2. 파산선고를 받은 사람, 복권되지 아니한 사람
3. 금고 이상의 실형의 선고를 받았으며 집행이 종료 또는 유사한 경우에 포함되는 사람. 또는 집행 면제일로부터 3년이 지나지 않은 사람
4. 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 , 그 유예기간 만료일이 1년이 지나지 않은 사람
5. 금고 이상의 형의 선고유예를 받고, 그 선고유예 기간이 지나지 않은 사람
6. 법 제13조에 따른 감정평가사 자격이 최소 된 후 3년이 지나지 않은 사람
7. 법 제39조 제1항 제11호 및 제12호에 따른 자격이 취소된 후 5년이 지나지 않은 사람
감정평가사는 매년 3월 초 1차 시험을 치르게 되며, 6월 말 2차 시험을 치르게 됩니다. 다른 전문직 시험과 같이 1차 시험을 합격하셔야 2차 시험 응시가 가능합니다. 다만 공인회계사와 달리 2차 시험의 과목별 유예제도가 없습니다. 한 번에 전 과목을 과락 없이 합격하여야 합니다.
감정평가사를 취득하기 위해선 먼저 영어성적을 제출하여야 하며, 그 후 객관식 1차 시험과 2차 논술형 시험을 치르게 됩니다.
1차 시험의 영어과목은 공인 어학성적으로 대체 가능합니다. 영어점수의 경우 유효기간을 반드시 확인하시기 바랍니다.
또한 외국어 시험기관의 정기시험만 인정이 가능하며 정부기관이나 민간회사, 학교 등에서 특정 목적으로 시행된 시험 점수는 인정되지 않으니 사전에 확인하시기 바랍니다. 국외에서 취득한 공인 어학시험은 인정되지만, 토익시험은 한국과 일본에서 시행된 정기시험만 인정됨을 참고하시기 바랍니다.
감정평가사 시험 정보 및 응시수수료
아래의 이미지는 시험과목 및 배점에 관한 참고자료입니다.
응시수수료는 1차, 2차 통합으로 40,000원입니다.
시험 합격의 기준으로는 1차 시험의 경우 영어과목을 제외한 나머지 시험과목의 합격기준은 매 과목 100점을 만점으로 40점 이상 , 전 과목 평균 60점 이상으로 합격 가능하십니다. 2차 시험의 경우 전 과목 100점을 만점으로 해서 40점 만점과, 전과목 평균 60점 이상을 득점하셔야 하며, 최소 합격인원이 미달하는 경우 최소 합격인원의 범위 내에서 전 과목 40점 이상 득점하며 전 과목 평균 득점에 의한 고득점자 순으로 합격자가 결정됩니다.
* 경력에 의한 제1차 시험 면제자는 해당 연도 시행계획 공고문을 참고하시기 바랍니다.*
(제1차 시험을 면제받을 수 있는 기준일은 제2차 시험일입니다.)
아래에 실제 시험문제 파일과 정답지를 첨부해드리니 다운로드하여 참고하시기 바랍니다.
감정평가사의 주요 변경사항을 알려드리겠습니다.
1. 감정평가사 시험일정 변경
원래 원서접수부터 1차 시험과 2차 시험을 거쳐 최종 합격자 발표까지 보통 10개월의 시간이 소요되는데, 2022년부터 1차 시험과 2차 시험의 일정이 20일 정도 앞당겨졌습니다.
2. 제2차 시험 중식(휴식) 시간 변경
2022년부터 감정평가사 2차 시험의 중식 및 휴식시간이 변경되었습니다. 기존의 80분에서 60분으로 단축되었으며 2교시 휴식시간도 30분에서 20분으로 줄어들었습니다.
3. 지워지는 펜은 사용이 금지됩니다.
4. 중도 퇴실에 관한 설문조사가 실시됩니다. 설문 결과는 2023년부터 시행됩니다.
다음은 감정평가사의 평가방식에 대해 알려드리겠습니다.
감정평가사는 법률, 규정, 시장관행에 따라 평가대상을 평가하며, 다른 방식으로 합리성을 검토하고 평가액을 확정합니다. 감정평가액에 대한 모든 근거와 논리를 기재해야 하고, 정보이용자들에게 제공하고, 물건, 권리를 감정하는 방식으로 크게 3가지로 분류됩니다.
첫 번째 원가 방식은 주로 건물을 평가할 때 쓰이며 비용성의 원리와 대체의 원칙에 입각합니다. 건물, 기계 등 가치의 감가가 이루어지는 자산의 평가에 유용하며 평가대상과 같은 기능을 할 수 있도록 재조달하기 위해 필요한 비용을 토대로 가격을 결정합니다.
두 번째는 비교방식입니다. 이는 아파트, 상가와 같은 집합 부동산의 주된 평가방식입니다. 주로 시장성의 원리와 대체의 원칙에 기반으로 하여 활용도가 높아 평가 실무상 큰 부분을 차지합니다. 평가대상과 가치 형성 요인이 유사한 거래를 수집하고 비교하며 가격을 산정하는 방식입니다. 간단해 보이지만 부동산마다 특성이 달라서 생각보다 까다로운 과정입니다.
세 번째는 수익방식입니다. 무형자산, 유가증권 등의 주된 평가방식이며, 피셔의 정의 '가치는 장래가 기대되는 편익의 현재가치"라는 이론을 토대로 합니다. 대상물건이 미래에 창출할 순수익이나 현금의 흐름을 파악하고 환원하는 방식으로 평가대상의 가격을 확정합니다. 수익성 부동산이나 리츠 등 부동한 유동화 상품과 관련해서 주로 활용됩니다.
감정평가사 시험일정 및 합격률
위 이미지는 2022년 감정평가사 시험일정입니다. 2023년 시험일정은 아직 발표되지 않았으며, 매년 12월 말쯤 발표됩니다. 지금은 시기적으로만 참고하시고 2023년 감정평가사 시험일정이 발표되는 대로 빠르게 업데이트해드리겠습니다.
위 이미지는 최근 5년간 감정평가사의 합격 통계자료이며 , 매년 응시율은 증가하고 있으며 합격률은 낮은 편입니다.
감정평가사 취득 후 진로 및 전망
감정평가사를 취득 후 업무를 수행하기 위해서는 실무수습기관에서 1년간 교육을 받으셔야 합니다. 1년간의 수습기간 내에 6개월은 이론 기간이며 보통 각 분야별 평가사분들이나 교수님들이 초빙되어 교육받게 됩니다. 이론 수습기간에는 합격생들이 한 곳에 모여 집단으로 강의 듣는 방식으로 진행되며, 실무수습기간에는 감정평가기관에 입사하여 실무를 경험하게 됩니다.
감정평가기관에서는 감정평가법인, 개인사무소, 감정평가사협회 등이 있으며 보통 실무수습기간 중 다양한 물건들을 배정받게 됩니다. 일반적으로 담보평가를 주로 하게 되며 난이도에 따라 업무가 배정됩니다. 주로 주거용 구분건물, 즉 아파트, 다세대주택, 연립주택 등으로 시작하게 되며 부동산 중개사에서 정보를 얻으며, 매매 사례, 평가 전례들을 참고하기 때문에 쉽게 수행이 가능합니다. 그다음엔 토지, 건물을 주로 배정받게 되며 보통 농지를 먼저 접하게 되며 본격적으로 업무를 수행하며 실무경험을 쌓게 됩니다.
감정평가사는 높은 임금을 받는 직종으로 현재 많은 관심을 받고 있습니다. 또한 개인의 노력에 따라 수입을 창출하므로 고소득을 희망하시는 분들에게 적합한 직종입니다.
자격증을 취득하시면 감정평가법인 및 감정평가 사무소나 부동산 컨설팅 쪽으로 진출이 가능하며 최근에는 부수적인 수입으로 활용하시는 분들도 많습니다. 최근 부동산 환경이 급변하고 있는데, 시장이 활성화됨에 따라 감정평가업의 전망은 밝게 평가되며, 감정평가의 중요도도 높아지고 있습니다.
감정평가사 합격 꿀 TIP
1차 시험의 경우 보통 6개월의 준비기간을 필요로 합니다. 경제 및 회계전공자의 경우 더 빠르게 합격하실 수 있으며, 1차 시험은 객관식으로 출제됨으로 누구나 공부를 열심히 하신다면 합격하실 수 있습니다. 대신에 1차 시험을 보기 위해서는 공인 영어 성적이 필요합니다.
회계학의 경우 합격의 당락을 결정하는 가장 중요한 과목입니다. 반복적으로 기출문제를 풀어보고, 패턴과 유형을 파악하는 것이 중요합니다. 이 패턴과 출제경향을 이해하시면 문제는 빠르게 풀 수 있습니다.
경제학의 경우 기초이론이 중요한 과목입니다. 각 파트별로 자주 출제되는 문제 유형이 있으니, 많은 기출문제를 풀어보시면서 정리하시는 것이 중요합니다. 반드시 기초이론을 위주로 초반에는 공부하시기 바랍니다.
부동산학의 경우 기본지식을 토대로 어느 정도 지식이 쌓이면 충분히 점수를 받으실 수 있습니다.
민법의 경우 체계가 중요한 과목으로 많은 분들이 일정 점수 이상을 받아 다른 과목의 실수를 보완하려고 하는 과목입니다. 후에 2차 시험의 행정법과 보상법규에도 중요한 영향을 미칩니다.
감정평가 관계법규의 경우 암기과목으로 분류되며 충분히 고득점이 가능한 과목입니다. 특히 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 (현 부동산 가격공시에 관한 법률, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률)를 암기하는 방식으로 공부하는 것이 효율적입니다.
2차 시험의 경우 논술형으로 출제되며 논리력, 수리력, 추리력 등이 필요합니다. 또한 논술형이기에 글쓰기 실력도 중요합니다. 감정평가 및 보상법규는 행정법을 비롯해 부동산 가격공시법을 참고해 공부하시는 것이 좋습니다.
감정평가 실무의 경우 응시생분들이 가장 어려워하는 과목입니다. 초반에 기본이론 강의를 위주로 공부하고 각 분야별 문제 유형을 파악하는 것이 중요합니다. 기본기가 탄탄해야 합격하실 수 있습니다. 또한 문제를 맞히는 것도 중요하지만, 전문가를 양성하는 것을 목표로 하는 시험인 만큼 실제 감정평가서를 서술할 때 논란이 될 만한 판단보다는 명확한 판단기준을 제시하면서 서술하는 것이 좋습니다.
감정평가이론의 경우 기본이론 강의를 통해 체계를 이해하는 것이 중요하며 부동산학과와 관련이 깊습니다.
감정평가 및 보상법규의 경우 반복학습이 매우 중요합니다. 기출문제를 반복해서 풀어봄으로써 문장의 완성도를 올리고 체계를 잡아가야 합니다. 노력한 만큼 점수가 나오기 때문에 오랜 시간 투자하여야 합니다.
위의 내용들을 토대로 참고하시어 응시생분들 모두 좋은 결과 있길 바랍니다.